jeudi 20 mai 2010

Limitation du nombre d’investissements Scellier

Limitation du nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt Scellier

Acquisition d’un seul logement par an

Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, au titre d’une même année d’imposition, qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.



Pour l’application de ces dispositions, le contribuable s’entend du foyer fiscal qui se compose d’une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pour les personnes mariées ou liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune ainsi que des personnes à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI.
A cet égard, il est précisé que l’immeuble peut être la propriété des deux membres du couple soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.

Lorsque deux contribuables ayant chacun acquis distinctement un logement au titre d’une même année d’imposition sont, postérieurement à cette acquisition, soumis à imposition commune du fait d’un mariage ou de la conclusion d’un PACS, le nouveau foyer fiscal ainsi constitué continue de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier au titre de chacune des acquisitions antérieures (les réductions d’impôt dont bénéficie le nouveau foyer fiscal, restent cependant pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux prévus à l’article 200-0 A du CGI). L’acquisition d’un logement éligible après le mariage ou un PACS ouvre également droit au bénéfice de l’avantage.

Lorsqu’un même contribuable acquiert au titre de deux années distinctes, deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l’avantage fiscal au titre de cette même année. Lorsque la transformation d’un local donne lieu à la création de plusieurs logements, seul l’un de ces logements peut ouvrir droit à la réduction d’impôt.

Exemple.
Un contribuable acquiert en 2010 un logement en l’état futur d’achèvement pour un prix de 350 000 €, et en 2011 un second logement également en l’état futur d’achèvement pour un prix de 310 000 €.
L’achèvement de ces logements, qui correspond au fait générateur de la réduction d’impôt, intervient au cours de l’année 2012. Le montant de la réduction d’impôt imputable est déterminé comme suit :

Année d’
acquisition VEFA

Année d’
achèvement
Base
Taux
Réduction
d’impôt totale
Réduction annuelle de 2012 à 2020
2010
2012
300 000 €
25 %
75 000 €
8 333 €
2011
2012
300 000 €
20 %
60 000 €
6 667 €

Ainsi, l’année d’achèvement des logements (2012), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt Scellier dont le montant total s’élèvera à 15 000 €. Le montant total des réductions d’impôt obtenues par le contribuable s’élèvera ainsi à 135 000 €, étalé sur neuf ans.

Acquisitions effectuées par l’intermédiaire d’une SCI.
La réduction d’impôt dont peut bénéficier l’associé personne physique d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une SCPI, ne peut également porter que sur un seul logement.


Exemple 1.
Deux personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cette société acquiert en 2010 un logement neuf achevé pour un prix de 240 000 €. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 30 000 €, (soit ici 240 000 € x 25 % x 1/2), étalée sur neuf ans.
Si ces deux personnes physiques forment un couple soumis à imposition commune, la réduction d’impôt dont bénéficie chacun d’eux s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le couple, pour un montant total de 60 000 € étalé sur neuf ans.

Exemple 2.
Deux personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cette société acquiert en 2010 deux logements neufs achevés pour un prix total de 390 000 € (240 000 € pour le premier logement et 150 000 € pour le second). Seule l’acquisition d’un de ces deux logements pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier, si le choix porte sur le logement dont le prix est le plus élevé, d’une réduction d’impôt d’un montant de 30 000 € (soit ici 240 000 € x 25 % x 1/2). Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par les associés s’élève ainsi à 60 000 €, étalé sur neuf ans

Situation des souscriptions de parts de SCPI

La circonstance qu’une souscription soit affectée à l’acquisition de plusieurs logements ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt. En tout état de cause, le montant de la souscription retenu pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder pour une même année d’imposition et un même contribuable, la somme de 300 000 €.
Par ailleurs, il est précisé que la souscription de parts de plusieurs SCPI ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt pour chacune de ces souscriptions, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En tout état de cause, le montant total des souscriptions pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €.

4 commentaires:

  1. Bonjour,
    Nous avons signé une promesse de vente en VEFA décembre 2010 qui sera actée au mois de janvier 2011. Suite à la modification de la loi 2010, nous pouvons bénéficier de 25% de réduction loi Scellier (logement neuf non BBC).
    Cet appartement ne sera livré qu'en 2012.

    D'autre part, nous avons créée une SCI avec promesse signée en 2010 et qui sera actée avant le 31/03/2011 pour laquelle nous pouvons bénéficier de 15% de réduction Scellier (logement neuf non BBC). La location aura lieu en mars 2011.

    Ne peut-on pas bénéficier de la loi scellier pour l'un avec la déclaration 2011 et pour l'autre avec la déclaration 2012?
    Merci de votre réponse
    Cordialement

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  2. Bonjour,

    Excusez nous de cette réponse tardive, dûe a un problème technique.

    Pour répondre à votre question :
    Le fait générateur de la loi Scellier pour un achat de logement neuf est la date de l'acte.
    Si les promesse de ventes de 2010 ont été enregistrées chez un notaire, mais signées avant le 31/03/2011, vous bénéficierez des taux à 25% de 2010.
    Par contre, cela fait 2 actes en 2011...
    Les 2 ne pourront certainement pas passer en loi Scellier : "Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut
    ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt."

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  3. Le texte de loi dit en effet qu"Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut
    ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt

    Il n'est pas écrit que l'on ne peut acheter (signature chez le notaire) 2 biens Scellier la même année

    Dans le cas évoqué, 2 années d'imposition sont concernées pour bénéficier de réductions d'impôt

    Si ces 2 achats signés en 2011 avec compromis signée fin 2010, ouvrent droit chacun à des réduction d'impôts sur 2 années d'imposition différentes (2011 et 2012), faut-il considérer que l'on respecte le texte de loi ?
    Par contre, c'est bien la date de signature quiconditionne le % de réduction Scellier.
    Merci de votre avis
    Cordialement

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    Réponses
    1. Bonjour,

      le texte de loi précise :
      "Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. "

      Il ne peut y avoir qu'un seul acte "Scellier" par année.

      Le compromis signé en 2010 et acté en 2011 ne permet que de bénéficier du taux de 2010. Mais 1 des 2 actes de 2011 sera refusé par l'administration fiscale.
      Le % est déterminé par l'année de l'acte : acte en 2011 = taux de 2011.
      Acte en 2010 = taux de 2010.
      Exception : si la réservation (enregistrée au rang des minutes du notaire)a eu lieu avant le 31/12/2010 et que l'acte est signé avant le 31/03/2011, le taux Scellier sera celui de 2010.
      Cette procédure a été reconduite pour les compromis signés avant le 31/12/2011 et actés avant le 31/03/2012.

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