Limitation du nombre d’investissements Scellier

Limitation du nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt Scellier

Acquisition d’un seul logement par an

Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt Scellier, au titre d’une même année d’imposition, qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.



Pour l’application de ces dispositions, le contribuable s’entend du foyer fiscal qui se compose d’une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pour les personnes mariées ou liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune ainsi que des personnes à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI.
A cet égard, il est précisé que l’immeuble peut être la propriété des deux membres du couple soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.

Lorsque deux contribuables ayant chacun acquis distinctement un logement au titre d’une même année d’imposition sont, postérieurement à cette acquisition, soumis à imposition commune du fait d’un mariage ou de la conclusion d’un PACS, le nouveau foyer fiscal ainsi constitué continue de bénéficier de la réduction d’impôt Scellier au titre de chacune des acquisitions antérieures (les réductions d’impôt dont bénéficie le nouveau foyer fiscal, restent cependant pris en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux prévus à l’article 200-0 A du CGI). L’acquisition d’un logement éligible après le mariage ou un PACS ouvre également droit au bénéfice de l’avantage.

Lorsqu’un même contribuable acquiert au titre de deux années distinctes, deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l’avantage fiscal au titre de cette même année. Lorsque la transformation d’un local donne lieu à la création de plusieurs logements, seul l’un de ces logements peut ouvrir droit à la réduction d’impôt.

Exemple.
Un contribuable acquiert en 2010 un logement en l’état futur d’achèvement pour un prix de 350 000 €, et en 2011 un second logement également en l’état futur d’achèvement pour un prix de 310 000 €.
L’achèvement de ces logements, qui correspond au fait générateur de la réduction d’impôt, intervient au cours de l’année 2012. Le montant de la réduction d’impôt imputable est déterminé comme suit :

Année d’ acquisition VEFA	Année d’ achèvement	Base	Taux	Réduction d’impôt totale	Réduction annuelle de 2012 à 2020
2010	2012	300 000 €	25 %	75 000 €	8 333 €
2011	2012	300 000 €	20 %	60 000 €	6 667 €

Ainsi, l’année d’achèvement des logements (2012), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt Scellier dont le montant total s’élèvera à 15 000 €. Le montant total des réductions d’impôt obtenues par le contribuable s’élèvera ainsi à 135 000 €, étalé sur neuf ans.

Acquisitions effectuées par l’intermédiaire d’une SCI.
La réduction d’impôt dont peut bénéficier l’associé personne physique d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une SCPI, ne peut également porter que sur un seul logement.


Exemple 1.
Deux personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cette société acquiert en 2010 un logement neuf achevé pour un prix de 240 000 €. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 30 000 €, (soit ici 240 000 € x 25 % x 1/2), étalée sur neuf ans.
Si ces deux personnes physiques forment un couple soumis à imposition commune, la réduction d’impôt dont bénéficie chacun d’eux s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le couple, pour un montant total de 60 000 € étalé sur neuf ans.

Exemple 2.
Deux personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cette société acquiert en 2010 deux logements neufs achevés pour un prix total de 390 000 € (240 000 € pour le premier logement et 150 000 € pour le second). Seule l’acquisition d’un de ces deux logements pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier, si le choix porte sur le logement dont le prix est le plus élevé, d’une réduction d’impôt d’un montant de 30 000 € (soit ici 240 000 € x 25 % x 1/2). Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par les associés s’élève ainsi à 60 000 €, étalé sur neuf ans

Situation des souscriptions de parts de SCPI

La circonstance qu’une souscription soit affectée à l’acquisition de plusieurs logements ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt. En tout état de cause, le montant de la souscription retenu pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder pour une même année d’imposition et un même contribuable, la somme de 300 000 €.
Par ailleurs, il est précisé que la souscription de parts de plusieurs SCPI ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt pour chacune de ces souscriptions, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En tout état de cause, le montant total des souscriptions pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €.