La réduction d’impôt Scellier s’applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas
aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
A. NOTION DE LOGEMENT REHABILITE
1. Situation au regard de la décence du logement
Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence s’entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques définies par arrêté, aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (annexe III au CGI, I de l’article 2 quindecies B).
2. Nature des travaux de réhabilitation
Les travaux de réhabilitation devant être réalisés pour permettre le bénéfice de la réduction d’impôt sont identiques à ceux qui sont prévus dans le cadre du dispositif « Robien-réhabilitation ».
Ainsi, les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (annexe III au CGI, art. 2 quindecies C). Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 (annexe III au CGI, II de l’article 2 quindecies B). Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.
3. Fourniture d’états et attestations
Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le contribuable ou le vendeur qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :
- 1) avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence. Au moins quatre des rubriques mentionnées doivent indiquer que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence ;
- 2) après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1). Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant :
- - que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionnées plus haut ;
- - que l’ensemble des performances techniques est respecté ;
- - et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
Dans une copropriété, cette attestation indique également que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient fait ou non l’objet de travaux ;
l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel (annexe III au CGII, art. 2 quindecies C).
4.Tableau de synthèse
L’ensemble des dispositions précitées sont récapitulées dans le tableau ci-après :
Etat du logement avant les travaux
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Etat du logement après les travaux
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Décence du logement
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Au moins 4 des 15 caractéristiques de
décence (1) ne sont pas
respectées.
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L’ensemble des 15 caractéristiques de
décence (1) est réuni.
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Performance technique
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Au moins 6 des 12 performances techniques (2)
ne sont pas respectées.
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L’ensemble des performances techniques (2)
est réuni.
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(1) Article 3 de l’arrêté du 19 décembre 2003
(2) Article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003
B. SITUATION DES LOGEMENTS ACQUIS « EN L’ETAT FUTUR DE RENOVATION »
Les travaux de réhabilitation peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, être réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur.
Travaux réalisés par le vendeur. Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) doit, en principe, avoir été conclu. En effet, l’article 80 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement prévoit que toute personne qui vend un immeuble bâti, à usage d'habitation et qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux dans cet immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l'acquéreur un contrat de VIR.
Ce type de contrat permet ainsi d’accompagner une vente ordinaire d’immeuble de l’engagement du vendeur de réaliser des travaux de rénovation dans des modalités définies par contrat.
Ce régime qui emprunte pour partie à celui de la vente ordinaire et pour partie à celui de la vente en l'état futur d'achèvement est soumis aux dispositions du code civil relatives à la vente d'immeubles existants (articles 1582 à 1701) et à des dispositions spécifiques du code de la construction et de l’habitation (articles L. 111-6-2-1 à 3 pour les règles générales de la rénovation d’immeubles et articles L. 262-1 à 11 pour les règles spécifiques au contrat de VIR).
Les modalités d’application relatives à la vente d’immeuble à rénover sont précisées par le décret
n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 publié au Journal officiel en date du 18 décembre 2008.
C. DISPOSITIONS COMMUNES
1. Date d’acquisition du logement
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence en vue de leur réhabilitation, réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
En revanche, la réduction d’impôt n’est pas accordée au titre de l’acquisition de tels logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009. Il en résulte notamment que les logements appartenant au contribuable, ou à un membre de son foyer fiscal, avant le 1er janvier 2009 sont exclus du champ d’application la réduction d’impôt, même s’ils font l’objet de travaux de réhabilitation.
Le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le logement en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.
2. Date de réalisation des travaux de réhabilitation
Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, les travaux de réhabilitation doivent être réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
3. Délai d’achèvement des travaux
L’achèvement des travaux de réhabilitation doit intervenir au plus tard au 31 décembre 2012.
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