A. NOTION DE TRANSFORMATION
Il résulte de l’article 2 novodecies A de l’annexe III au CGI, reprenant les dispositions du 3° de l’article 2 novodecies de la même annexe, que les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant.
Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l’habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration. Tel est notamment le cas lorsque ces locaux ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie (cuisine, salle de bains).
Les travaux de reconstruction et d’agrandissement sont présumés répondre à la définition de la
transformation donnée ci-dessus. A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de ransformations ne sont éligibles à la réduction d’impôt, que si les travaux consistent au minimum en l’installation de l’équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.
L’opération ne peut conduire à la création d’un local à usage mixte (sauf exception particulière).
L’acquéreur qui réalise les travaux doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d’entreprises établies à son nom. En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative.
B. NOTION DE LOCAL AFFECTE A UN USAGE AUTRE QUE L’HABITATION
1. Principe
Seuls les locaux affectés à un usage autre que l’habitation à la date de l’acquisition ou, s’ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance sont éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange, de hangar, etc.
L’acquisition d’un immeuble affecté à l’habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie, suivie de la réalisation de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration, ne saurait ouvrir droit au bénéfice du dispositif à ce titre. En effet, dans ce cas, la condition tenant à l’affectation du local à un usage autre que l’habitation n’est pas remplie.
En revanche, lorsque l’immeuble ne satisfait pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, l’investissement peut être éligible à la réduction d’impôt au titre de l’acquisition d’un logement en vue de le réhabiliter.
Le local ne doit être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Toutefois, cette condition est considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.
2. Cas particuliers
Immeuble affecté à usage d’hôtel. Il résulte de la jurisprudence du Conseil d’Etat que des travaux ayant
pour objet de transformer en logements des chambres d’hôtel n’ont pas pour effet de transformer en locaux
d’habitation des locaux qui n’auraient pas été déjà qualifiables de locaux d’habitation.
Il s’ensuit que l’acquisition de locaux affectés à usage d’hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur
transformation en logements destinés à la location n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal au titre de l’investissement réalisé dans un local affecté à un usage autre que l’habitation. Elle peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement acquis en vue de sa réhabilitation.
Transformation d’un immeuble mixte. L’acquisition d’un immeuble affecté pour partie à usage d’habitation
et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d’habitation ne peut pas en principe ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, uniquement dans le cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du ou des locaux antérieurement affectées exclusivement à un usage autre que l’habitation.
Transformation de dépendances en logements. L’acquisition de dépendances d’un immeuble, suivie de
leur transformation en logement n’ouvre droit à la réduction d’impôt que si ledit immeuble était, avant l’acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l’habitation.
A l’inverse, l’acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Elles peuvent cependant, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation.
C. DISPOSITIONS COMMUNES
1. Date d’acquisition du local
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage
d’habitation réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. En revanche, la réduction d’impôt n’est pas accordée au titre de l’acquisition de tels locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009, même s’ils font l’objet de transformation à usage d’habitation.
Enfin, les locaux qui étaient déjà la propriété du contribuable ou d’un membre de son foyer fiscal avant le 1er janvier 2009, n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.
2. Délai d’achèvement des travaux de transformation
L’achèvement des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième
année qui suit celle de l’acquisition du local destiné à être transformé. Ainsi, un local acquis en 2012 en vue d’être transformé en logement doit être achevé au plus tard le 31 décembre 2014.
Dans l'hypothèse où un hangar est transformé pour partie en local commercial (RDC), et les 2 niveaux supérieurs en locaux d'habitation, est-il possible selon vous d'obtenir la réduction d'impôt sur la partie habitation ?
RépondreSupprimer"L’acquisition à titre onéreux d’un local affecté à un usage autre que l’habitation suivie de sa transformation en logement ouvre droit à la réduction d’impôt en loi Scellier ".
SupprimerA partir du moment où les conditions nécessaires de transformation sont respectées, la réduction d'impôt est possible.