Caractéristiques des immeubles
A. IMMEUBLE A USAGE DE LOGEMENT
Principe.
La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement au sens des articles
R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l’habitation. Le bien doit, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions. La circonstance que le logement constitue également le domicile commercial de l’entreprise du locataire n’est pas de nature à faire obstacle à l’application de l’avantage fiscal, dès lors que ce logement est totalement affecté à usage d’habitation.
Cas particuliers des locaux à usage mixte.
Les locaux à usage mixte ne peuvent en principe ouvrir droit au bénéfice l’avantage fiscal. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit
à la réduction d’impôt si le local est affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie.
Pour déterminer si cette condition est remplie, il convient de prendre en considération le rapport existant entre, d’une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l’habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.), et d’autre part, la superficie développée totale du bien. La ventilation de la surface fait l’objet d’une note annexe qui doit être jointe à l’engagement de location.
Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société souhaite donner en location un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local et non au niveau de l’immeuble. Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt est affectée du rapport déterminé ci-dessus.
Pour les travailleurs à domicile, aucune réfaction n’est appliquée dès lors qu’aucune pièce n’est
aménagée spécifiquement à l’exercice de la profession.
B. SITUATION DE L’IMMEUBLE
Zonage du dispositif.
Les immeubles doivent être situés dans les communes du territoire métropolitain ou de l’un des quatre départements d’outre mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Réunion), se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Pour les investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, la liste de ces communes est établie par l’arrêté du 30 décembre 2008.
Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, cette liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009.
Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ». Les logements situés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt.
La liste des communes dans lesquelles les logements peuvent être situés est reproduite :
- s’agissant des investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, à l’annexe 11 de l’instruction administrative du 2 novembre 2006.
- s’agissant des investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, à l’annexe 5 de l'instruction du 12 mai 2009.
C. EXCLUSION DES IMMEUBLES HISTORIQUES ET ASSIMILES
La loi prévoit expressément que la réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au 3° du I de l’article 156 du CGI. Il est rappelé que les propriétaires de ces immeubles bénéficient de dispositions fiscales spécifiques.
D. OPERATIONS CONCERNEES
La réduction d’impôt s’applique :
- aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- aux acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence ;
- aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ;
- aux logements que le contribuable fait construire ;
- et, par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.
E. ECO-CONDITIONNALITE
Respect de la réglementation thermique en vigueur.
Les logements doivent respecter la réglementation thermique en vigueur pour ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit justifier du respect de cette réglementation selon des modalités qui seront ultérieurement, et au plus tard le 1er janvier 2010, définies par décret.
Logements concernés
Cette éco-conditionnalité s’applique :
- aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- ou aux logements que le contribuable fait construire - ou dont il achève la construction lorsqu’ils ont été acquis inachevés - qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en vigueur du décret précité ;
- ou aux locaux que le contribuable acquiert en vue de leur transformation en logement qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en vigueur du décret précité.
Elle ne s’applique pas aux logements acquis en vue d’être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés.
Conditions d’application de cette obligation.
L’éco-conditionnalité s’applique aux logements mentionnés qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire à compter de la publication du décret précité.
Réglementation thermique en vigueur.
La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction concernée. A cet égard, il est précisé que la réglementation thermique 2000 (RT 2000) s'applique aux constructions neuves ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006
et que la réglementation thermique 2005 (RT 2005) s'applique aux constructions neuves ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à partir du 1er septembre 2006.
En conséquence, les logements soumis à la RT 2000 comme ceux soumis à la RT 2005 peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Toutefois en pratique, les logements soumis à la RT 2000 ne seront pas soumis à l’obligation de justification du respect de cette réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l’éco-conditionnalité.
A partir de 2011
La réduction Scellier à 25% sera réservée aux bâtiments basse consommation énergétique (BBC)
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